Anwaltskanzlei Alexis Brudermann

What makes the difference...?

Immobilienerwerb in Italien 

Wir sind als Anwaltskanzlei spezialisiert auf Immobilienrecht in Italien.

Es gibt unterschiedliche Beweggründe für Deutsche, in Italien eine Immobilie zu erwerben. So mag dies die berufliche Situation erfordern bzw. die Suche nach einer Investitionsmöglichkeit. Dieser Artikel richtet sich vornehmlich an private Interessenten, die ein Domizil oder ein Ferienhäuschen in Italien erwerben wollen bzw. mit dem Gedanken spielen.

Nachdem die Preise in Spanien vor Jahren explodiert sind und nach wie vor auf einem recht hohen Niveau verweilen, überlegt sich manch einer, sein Urlaubsdomizil nach Italien zu verlegen. Warum auch nicht, Italien ist sehr schön, das Klima angenehm, das Essen lecker und man befindet sich in einem Staat der Europäischen Union, was einem eine entsprechende Sicherheit bietet. Gerade letzteres ist enorm wichtig, wenn man eine so große Investition plant wie den Erwerb eines Hausgrundstücks.  

Der Erwerb einer Immobilie ist in Italien zwar mit dem solchen in Deutschland sehr vergleichbar. Es gibt jedoch einige entscheidende Unterschiede. Nicht zuletzt steht vielen die Sprachbarriere entgegen. Dieser Artikel soll Aufschluss geben über die wichtigsten Hürden, die auf dem Weg zum Erwerb des Eigenheims am Mittelmeer zu überwinden sind.

Ist die Entscheidung für ein bestimmtes Objekt getroffen, sollte sich der Kaufinteressent bezüglich der Eigentümerstellung sowie der Belastungen des Grundstücks absichern. Weiterhin könnten Beschränkungen baurechtlicher, natur- bzw. landschafts- oder denkmalschutzrechtlicher Art vorliegen.

Zur Feststellung der Eigentümerstellung des Verkäufers sollte man einen Katasterauszug erstellen lassen. Einen solchen erhält man beim Katasteramt (ital. = ufficio del catasto). Wegen der in Italien möglichen Ersitzungsfrist von 20 Jahren sollte sich der Auszug im Zweifel auf die letzten 20 Jahre zurückverfolgen lassen (= certificato storico ventennale).

Zur Berechnung der mit dem Kauf zusammenhängenden Steuern und Abgaben kommt es auf den sog. Katasterwert an (= valore castale). Dieser rein hypothetische Wert ist meist weit niedriger, als der tatsächlich erzielbare Verkehrswert. Die Grundlage zur Berechnung des jeweiligen Tarifs richtet sich nach von der Gemeinde (= comune), in der die Immobilie belegen ist, festgelegten Kategorien (= categorie) und Grundstücklagen (= zona censuaria).

Der Katasterertrag (= rendita castale) entspricht hierbei in etwa einem durch Vermietung zu erzielenden Preis. Bitte beachten Sie hierbei, dass dies nur hypothetische Werte sind und mit einem in der Realität erzielbaren Mietpreis nichts zu tun haben müssen.

Der Verkäufer wird im allgemeinen die anvisierte Immobilie frei von Belastungen zu verkaufen haben. Ob das zum Verkauf stehende Grundstück tatsächlich frei von Belastungen ist, kann dem Immobilienregister (= registro immobiliare) entnommen werden. In Betracht kommen Hypotheken, Vorkaufsrechte und Nießbrauchrechte. Außer Hypotheken existieren in Italien keine weiteren Grundpfandrechte, insbesondere keine Grundschuld wie dies in Deutschland der Fall ist. Wichtig ist Ihnen als Käufer aber, dass Ihnen das erworbene Grundstück dann auch wirklich gehört, d. h. dass keine Belastungen eingetragen sind, die Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen können.  

Bei Kaufinteresse einer Immobilie in Italien werden Sie sich meist schon innerlich entschieden haben, ob das Häuschen oder die Wohnung zu dem genannten Preis für Sie in die nähere Betrachtung gezogen werden kann. Andererseits werden Sie nach der Grundstücksgröße fragen. Hierbei müssen Sie beachten, dass die Berechnung – anders als in Deutschland – auf folgende Arten vorgenommen wird: Entweder berechnet man die begehbare Innenfläche, bei der allerdings die Raumhöhe und etwaige Dachschrägen außer acht gelassen werden (= superficie calpestabile) oder es wird die mit den Außenmauern überbaute Außenfläche als Wert herangezogen (= superficie commerciale). Letztere Berechnungsmethode dürfte in Italien am weitesten verbreitet sein. Bei mehreren Stockwerken multipliziert man den Wert des überbauten Bodens mit der Anzahl der Stockwerke. Wie Sie sehen, ermittelt man in Italien Grundstücksgrößen etwas „großzügiger“ als in Deutschland. (Sie werden vermuten, dass dieser Umstand mit der Mentalität der Italiener zu tun haben mag. Und ich denke, da haben Sie nicht ganz unrecht.)

Weitere Beachtung sollten Sie einem eventuellen Denkmalschutz eines Bauwerks schenken. Hierüber führt das Denkmalschutzamt der entsprechenden Gemeinde (= comune) Buch. Sind Sie am Kauf eines denkmalgeschützten Hauses interessiert, müssen Sie berücksichtigen, dass dem italienischen Staat ein Vorkaufsrecht eingeräumt ist. Kaufverträge über denkmalgeschützte Bauwerke müssen daher dem Denkmalschutzamt mitgeteilt werden. Anderenfalls droht die Nichtigkeit der Eigentumsübertragung. Im übrigen sollten Sie bedenken, dass Ihren Renovierungsvorstellungen und der Gestaltung des Hauses denkmalschutzrechtliche Bestimmungen entgegenstehen können. Derartiges kennen Sie sicher aus Deutschland.

Unbedingt zu beachten ist, dass die Rechtswirksamkeit eines Kaufvertrags über eine Immobilie davon abhängig ist, dass für das Gebäude eine Baugenehmigung (= concessione edilizia) existiert. Die Baugenehmigung erteilt das Bauamt (= ufficio tecnico). Sollte eine Baugenehmigung nicht existent sein, z. B. weil der Bau ohne Genehmigung errichtet wurde, kann – allerdings gegen Zahlung einer entsprechend hohen Gebühr – ein Legalisierungsbescheid (= condono) beantragt werden. Die Kosten für den Legalisierungsbescheid illegal (also ohne Baugenehmigung) errichteter Bauten beträgt bei Wohnimmobilien 100,00 Euro pro Quadratmeter. In Italien wurden in der Vergangenheit zahlreiche Häuser ohne Baugenehmigung errichtet, besonders gern in der Nähe zum Meer. Der italienische Staat will (verständlicherweise) unterbinden, dass die Zugänge zum Meer zugebaut werden. Die Strände sollen nach Möglichkeit für jedermann zugänglich sein. An diese Limitierung hat sich in der Vergangenheit allerdings nicht jeder Bauherr strikt gehalten. Wenn also das Ihnen ans Herz gewachsene Ferienhaus direkten Zugang zum Meer hat, lassen Sie sich von diesem Anblick nicht blenden.

Beachten Sie weiter, dass die Haftung für Steuerrückstände als öffentliche Last auf dem Grundstück ruhen, so dass Sie sich unbedingt bei dem zuständigen Finanzamt (= agenzia delle entrate) erkundigen sollte, ob sämtliche Steuerschulden beglichen wurden.

Haben Sie sich nunmehr zum Kauf der Immobilie in Italien entschlossen, wird in etwa der folgende Weg bis zum Kauf und Übergang des Eigentums einzuschlagen sein.

Zunächst wird üblicherweise seitens des Käufers ein unwiderrufliches Kaufangebot (= proposta irrevocabile di acquisto immobiliare) an den Verkäufer abgegeben. Diese Vorgehensweise wird jedenfalls meist dann Anwendung finden, wenn ein Immobilienmakler zwischengeschaltet ist.

In dieses Angebot werden bereits sämtliche verkaufsrelevanten Punkte einbezogen. Der Käufer muss das Angebot sonach nur noch annehmen. Innerhalb einer bestimmten Frist ist der Käufer an sein Angebot absolut gebunden. Mit diesem unwiderruflichen Kaufangebot wird eine Pfandsumme (= caparra) für den Fall gezahlt, dass der eigentliche Kaufvertrag später doch nicht zustande kommt.

Kommt der eigentliche Kaufvertrag später aus Gründen nicht zustande, die der Käufer zu vertreten hat, verliert er die Pfandsumme; sozusagen wie ein Reuegeld. Auf weiteren Schadensersatz und dergleichen kann er dann allerdings nicht mehr in Anspruch genommen werden. Kommt der Kaufvertrag später indes aus Gründen nicht zustande, die der Verkäufer zu vertreten hat, muss dieser die caparra zurückzahlen. Durch die Fristsetzung kann eine rasche Entscheidung des Verkäufers herbeigeführt werden.

Nach dem italienischen Recht tritt der Eigentumserwerb zusammen mit dem Abschluss des Kaufvertrags (= vendità ad effetti reali) ein. Die Eintragung in das Grundbuch ist außer in den ehemals österreichischen Provinzen Bozen, Trient, Triest und Görz nicht zwingend erforderlich, sollte aber dennoch vorgenommen werden, da nur diese Eintragung Dritten entgegen gehalten werden kann. Man stelle sich vor, der Verkäufer verkauft das gegenständliche Grundstück ein zweites mal und dieser zweite Käufer lässt sein Eigentum dann eintragen. Letzterer wäre damit der rechtmäßige Eigentümer.

Aus diesem Grund wird in Italien ein Vorvertrag (= contratto preliminare) geschlossen, der den eigentlichen Vertrag bereits festlegt. Außerdem sind die erforderlichen Formalitäten sowie eine etwaige Finanzierung zu beschaffen. Da der Vorvertrag bereits alle wesentlichen Bedingungen enthält und vor allem Bindungswirkung entfaltet, sollte hier genau geprüft werden, ob sämtliche Bestandteile so sind, wie die Parteien diese später tatsächlich haben wollen. Mit dem Vorvertrag verpflichten sich die Parteien, den endgültigen Vertrag zur Übertragung des Eigentums an dem Grundstück zu schließen. Dieser Vorvertrag bedarf der Schriftform.

Unter anderem wird vereinbart, ob der Kauf nach Maß (= a misura) oder „wie besichtigt“ (= a corpo) erfolgen soll. Im ersten Fall werden die - am besten nachzumessenden - Maße des Grundstücks festgehalten. Im zweiten Fall entscheidet sich der Käufer für das Grundstück so, wie es ihm gezeigt wurde. Ich denke, an dieser Stelle sollte man seine Kaufentscheidungskriterien nicht unnötig verkomplizieren. Wenn Ihnen ein Häuschen zu dem genannten Preis zusagt, werden Sie sich nach Ihrem Gusto entscheiden und nicht streng nach dem Quadratmeterpreis. Selbstverständlich aber wird es der Verkäufer oder der Makler, der Ihnen die Immobilie zeigt, nervlich aushalten müssen, wenn Sie mit dem Laser durch die Räume laufen, um diese zu vermessen. (Als ich zuletzt einen Mandanten zu dem Notartermin nach Mittelitalien begleitete, nutzte ich die Zeit seiner „Vermessungsarbeiten“, um mir auf der Terrasse die Sonne ins Gesicht scheinen zu lassen. Es hat also alles sein Gutes.)

Mit dem Vorvertrag ist es in Italien üblich, ein sog. Reue- oder Angeld (= caparra confirmatoria) zu zahlen. Die Summe beträgt etwa 10 – 30 % des vollständigen Kaufpreises und ist vom Käufer sofort an den Verkäufer zu bezahlen. Die Summe erhöht den Druck, den Vertrag tatsächlich zu erfüllen. Diese Anzahlung wird später natürlich bei der Erfüllung des Kaufvertrags vollständig auf den Kaufpreis angerechnet. Zahlt der Käufer dann den Kaufpreis (bzw. den restlichen Kaufpreis) nicht, kann der Verkäufer z. B. vom Kaufvertrag zurücktreten und die caparra behalten.

Zur Sicherheit beider Parteien, dass der jeweils andere den Hauptvertrag später auch tatsächlich erfüllt, wird oftmals neben dieser Draufgabe (= caparra confirmatoria) eine Reuegeld vereinbart (= caparra penitenziale). Tritt in dem Fall nämlich der Verkäufer vom Vertrag zurück, muss er nicht nur das geleistete Angeld zurückzahlen, sondern den selben Betrag noch oben draufzahlen. D. h. der Verkäufer zahlt das Doppelte des Angelds an den Käufer zurück. Diese Vorgehensweise schützt den Käufer ebenso wie den Verkäufer. Um im Zweifel die Rückabwicklung sicherzustellen, sollte sich der Käufer vom Verkäufer eine Bankbürgschaft über den Betrag des Reuegelds vorlegen lassen. Die Vereinbarung der caparra penitenziale hat sonach ebenfalls für den Käufer große Vorteile.

Bedenken Sie, dass all dies nicht immer zwangsläufig genauso sein muss. Grundsätzlich können die Parteien bezüglich des Kaufpreises und wie und wann dieser gezahlt wird, vereinbaren was sie wollen. Das Hauptaugenmerk werden Sie allerdings darauf richten, nicht nur Sicherheiten zu haben, dass der Vertrag so abgewickelt wird, dass Sie bekommen, was Sie wollen, sondern sich auch sicher zu fühlen. Dies gilt naturgemäß bei Auslandsgeschäften in verstärktem Maß.

Soweit der Vorvertrag bereits Bindungswirkung hat, also den Parteien den Anspruch gibt, den Hauptvertrag und damit den Eigentumsübergang auch zu erfüllen, muss eben dieser Hauptvertrag (= rogito) tatsächlich abgeschlossen werden. Hierbei sind Formvorschriften zu beachten, damit der Hauptkaufvertrag Rechtsbestand hat. Entweder wird der Vertrag öffentlich beurkundet oder als privatschriftliche Vereinbarung erstellt.

Empfohlen wird aber unbedingt der Gang zum Notar, so wie dies auch in Deutschland gemacht wird. Letzteres ist für die spätere Eintragung in das Liegenschaftsregister ohnehin erforderlich. Außerdem berät der Notar in rechtlicher Hinsicht über den Inhalt des Vertrags und haftet hierfür des weiteren. Achten Sie also darauf, dass der Notar nicht lediglich die Unterschriften prüft. Als Käufer können Sie den Notar selbst wählen. Bitte berücksichtigen Sie eventuelle Sprachprobleme. Soweit es schwierig sein dürfte, vor Ort einen Notar zu finden, der Deutsch spricht und vor allem die rechtliche Beratung in Deutscher Sprache zu führen geeignet ist, sollten Sie sich entsprechenden Beistand besorgen. Die Überprüfung und ggf. Anwesenheit eines zweisprachigen Anwalts sollte nicht als überflüssige Investition angesehen werden..

Nach meiner Erfahrung mit italienischen Notaren neigen diese zuweilen dazu, zwar alles ganz schön zu sagen, was zu sagen ist, aber den Text in beeindruckender Geschwindigkeit herunterzubeten. Hierbei sind nicht nur entsprechende Sprachkenntnisse erforderlich, sondern es muss auch dem Inhalt Folge geleitet werden können. Es ist ein bisschen wie ein Opernbesuch. Sie sollten sich die Handlung vorher anlesen, um dem Stück dann auch inhaltlich folgen zu können.

In den allermeisten Fällen begleite ich daher meine Mandanten zu dem Notartermin nach Italien. Auch wenn die Verträge vorbereitet sind und schon im Vorfeld schriftlich vorliegen, ergeben sich während des Notartermins immer wieder Einzelfragestellungen, die dann direkt gelöst werden können. Wenn alles soweit gediehen ist, will man nicht im letzten Moment noch Überraschungen erleben, die das ganze Prozedere doch noch zunichte machen können.

So ergaben sich neulich während eines Notartermins in Sardinien noch Fragen zu den Gebühren und Steuern, weil das Kaufgrundstück aus vielen einzelnen kleinen Teilen bestand. Diese hatten noch unterschiedliche Voreigentümer.

Da die Steuern und Abgaben, die beim Grunderwerb zu entrichten sind, vom Kaufpreis abhängig sind, neigen viele Vertragsparteien dazu, eine sog. Unterverbriefung vorzunehmen. Es wird also ein Kaufpreis angegeben, der entsprechend weit unter dem tatsächlich zu zahlenden liegt. Hiervon sollten Sie allein schon wegen der strafrechtlichen Problematik unbedingt Abstand nehmen. Im übrigen ist der Vertrag über einen Schwarzkauf nichtig. Da bei einer Unterverbriefung nur der Käufer Grunderwerbssteuer spart, dürfte der Verkäufer ohnehin wenig geneigt sein, sich auf einen solchen Kuhhandel einzulassen.

Zur Wirksamkeit des Kaufvertrags ist die Vorlage folgender Dokumente zwingend erforderlich, ohne die eine notarielle Beurkundung nicht erfolgen darf:

Eine Erklärung, dass der Verkäufer das Einkommen aus seiner Immobilie in seiner letzten Steuererklärung angegeben hat.

Die Hauptdaten der Baugenehmigung (= permesso di costruire) oder – falls es die nicht gibt – die Bescheinigung über die Heilung der Baurechtsverstöße (= condono); also die Legalisierung (s. o.).

Außer in einigen norditalienischen Provinzen (u. a. Bozen, Trient, Triest, Görz – dort werden Grundbücher geführt) existieren Liegenschaftsregister (= registro immobiliare). Auf das Grundbuchsystem soll an dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden. Wird – wie ich dies nochmals in aller Deutlichkeit dem Immobilieninteressenten ans Herz legen möchte – ein Kaufvertrag vor dem Notar geschlossen, muss dieser innerhalb von 20 Tagen den Eigentumsübergang beim Liegenschaftsregister vornehmen lassen. Darum muss sich der Käufer selbst also nicht kümmern. Nach der Eintragung erhält der als Eigentümer eingetragene Käufer die Registeranmeldung (= nota). Auch diese sollten Sie sich dann ruhig noch einmal anschauen. Aktuell hatte ich nämlich den Fall, dass der Notar die Eintragung vergessen hatte. Das merkte der Käufer erst nach Jahren. Als er sich dann an den Notar wendete, stellte sich heraus, dass dieser in der Zwischenzeit verstorben war.

Die notarielle Verkaufsurkunde ist für den Verkäufer gleichzeitig vollstreckbare Urkunde bezüglich der Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung.

Nach meiner Erfahrung haben es Notar, Makler und Verkäufer mitunter sehr eilig, ihr Geld zu kriegen. So wird erwartet, dass Kaufpreis bzw. nach Abzug der bereits bezahlten caparra noch verbleibender Restkaufpreis, Maklercourtage, Notargebühren nebst Abgaben und Steuern sofort, also noch im Notarzimmer bezahlt werden. Nein, Sie müssen kein Bargeld im Köfferchen auf die Reise nach Italien mitschleppen. In Italien dürfen Bargeldgeschäfte ohnehin nur bis zu einer bestimmten (geringen) Summe durchgeführt werden... Also Vorsicht. Es reicht, wenn Sie nach Unterzeichnung des notariellen Vertrags (= rogito) Verrechnungsschecks verteilen. In Italien wird noch sehr gern mit Schecks gearbeitet und nicht immer Verständnis gezeigt, wenn wir Deutschen das nicht mehr machen, bzw. gar keine Schecks mehr „am Mann“ haben. Wie sollen Sie auch Schecks von einem Darlehenskonto haben, das nur den Zweck hat, die kreditierte Kaufsumme zur Verfügung zu stellen? Nach einigem guten Zureden gelang es mir neulich, eine junge Maklerin in Elba davon zu überzeugen, dass eine Banküberweisung genau den selben Zweck erfüllt. Für den Notar war es ohnehin kein Problem.

Wundern Sie sich weiterhin bitte nicht, wenn Ihnen der Notar zur Bezifferung der Steuern, Abgaben und seines Honorars einen nicht mehr als 2 bis 4 cm großen Zettel seines Taschenrechners mit Druckfunktion abreißt, auf dem nur eine Zahl steht: die solche, die Sie zahlen sollen!

Bitte bedenken Sie beim Erwerb einer Immobilie in Italien, dass dort andere Gesetze, eine andere Sprache und eine andere Mentalität herrschen. Im großen und ganzen ist jedoch alles mehr oder weniger wie auch bei uns. Manche kleine bis mittelgroße Schwierigkeiten bestehen allein deswegen, weil beide Seiten zwar dasselbe meinen, aber andere Fachtermini verwenden, die in der Tat manchmal schwer zu übersetzen sind. Es gibt in den unterschiedlichen Rechtssystemen nicht immer vollständig übereinstimmende Rechtsinstitute. Wenn dies beide Seiten akzeptieren, findet man aber eine zielorientierte Lösung.

Wir begleiten Sie bei Ihrem Hauskauf in Italien vom ersten Interesse an der Immobilie bis zum tatsächlichen Erwerb im Zimmer des Notars. Fragen Sie uns nach den Kosten für die anwaltliche Beratung und Begleitung. Vielleicht sind die Kosten deutlich geringer als Sie denken. Zu Ihrer Rechtssicherheit lohnen sich diese Kosten aber auf jeden Fall.

Weitere Informationen zum Immobilienerwerb in Sizilien erhalten Sie auch von "Casa in Sicilia".

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Bei den Überlegungen, wie ich mein Geld gewinnbringend anlegen kann, wird es in heutiger Zeit immer schwieriger. Zinsen werden kaum noch gezahlt. Das alte Sparbuch hat ausgedient. Über dubiose Spekulationen wollen wir lieber nicht nachdenken. Was bleibt also? Meine Idee: Legen Sie Ihr Geld doch in einem klassischen Fahrzeug an. Wollten Sie nicht immer schon ein klassisches Cabriolet fahren? Oder ist es Ihr Traum, noch einmal einen Wagen zu haben, den Ihr Vater damals in den 70ern fuhr? Oft sind diese sog. Youngtimer erschwinglich und steigen im Wert.

In Italien werden Sie oft fündig, was alte Alfa Romeo, Lancia und Fiat angeht. Die Ummeldung nach Deutschland ist gar nicht so schwierig. Nachdem Sie die Technik des Fahrzeugs geprüft haben - vielleicht lassen Sie Ihren Liebling in Sizilien günstiger restaurieren - sind ein paar Behördengänge nötig. Vor allem aber sollten Sie die Historie des Fahrzeugs hinsichtlich der Vorbesitzer prüfen. Das ist in Italien lückenlos möglich.

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