Kontakt
Ihre Kanzlei Alexis Brudermann.
Adresse
Obere Langgasse 9
67346 Speyer
67346 Speyer
Öffnungszeiten
Montag – Freitag: 08:30 – 17:30 Uhr
Alexis Brudermann - Italien und Deutschland - Zwei Rechtsräume. Eine Kanzlei. Ihr Vorteil.
Rechtsanwalt Italienisches Immobilienrecht
Über 25 Jahre Erfahrung - persönlich, schnell & flexibel
Italienisches Immobilienrecht – Kauf, Verkauf und Erbschaftsabwicklung
Beim Immobilienkauf in Italien begleiten wir Sie anwaltlich – auf Deutsch und Italienisch. Wir prüfen Kaufangebot und Vorvertrag („preliminare“) sowie Ihr verbindliches Kaufangebot (proposta d’acquisto). Wir prüfen alle notwendigen Voraussetzungen und Zertifikate (z. B. Certificato di Agibilità, certificato energetica) und bereiten den notariellen Kaufvertrag vor. Rechtsanwalt Alexis Brudermann begleitet bzw. vertritt Sie zur Beurkundung beim Notar („notaio“) vor Ort in Italien. Wenn Sie geerbt haben und Vermögenswerte der Erbmasse in Italien befindlich sind, z. B. Immobilien führen wir Sie durch die Erbschaftsannahme (dichiarazione successione).
Italienisches Immobilienrecht: Zentrale Abweichungen vom deutschen Recht
Das Immobilienrecht Italiens findet seine gesetzliche Grundlage u. a. im Codice Civile und ist Teil der romanischen Rechtstradition. Der Eigentumsübergang an Grundstücken setzt einen formwirksamen, notariellen Kaufvertrag voraus; erst mit dessen Wirksamkeit geht das Eigentum auf den Erwerber über. Eine bloße schriftliche Kaufofferte überträgt also kein Eigentum – sie kann aber bei Annahme durch den Verkäufer bereits weitreichende vertragliche Verpflichtungen begründen. Vorvertrag (preliminare) oder verbindliches Kaufangebot (proposta) sind in der Praxis weit verbreitet, aber nicht zwingend; wer sie unterzeichnet, ist regelmäßig zum späteren Abschluss des notariellen Kaufvertrags verpflichtet. Daher gilt: vor Abgabe einer verbindlichen Erklärung zum Anwalt – nicht umgekehrt.
Der Notar in Italien (notaio) ist neutraler Amtsträger und beurkundet den Kaufvertrag (rogito) – er ist nicht parteilicher Vertreter des Erwerbers. In der Praxis wird der Notar meist vom Erwerber ausgewählt; häufig schlagen jedoch auch Makler oder Verkäufer einen Notar vor – ein Zwang besteht insoweit nicht. Seine Prüfung umfasst insbesondere die Eigentumsverhältnisse, im Grundregister eingetragene Belastungen sowie die Übereinstimmung der Katasterangaben mit den vorgelegten Unterlagen. Den baulichen Zustand sowie das Vorliegen vollständiger Baugenehmigungen prüft der Notar nicht – hierfür ist die Hinzuziehung eines Geometra oder Architekten erforderlich. Wir empfehlen diese technische Begutachtung bei jeder Transaktion.
Ein einheitliches Grundbuch wie in Deutschland existiert in Italien nicht. Die Eintragung in das Katasteramt erfolgt im Anschluss an die notarielle Beurkundung und wird vom Notar veranlasst. Eine Ausnahme bilden die ehemals österreichisch-ungarischen Provinzen, etwa Südtirol (Alto Adige) und Görz (Gorizia), in denen Grundbücher fortbestehen.
Wichtige Unterschiede in der Übersicht:
- Vertragswirkung: Der Eigentumsübergang setzt einen wirksamen notariellen Kaufvertrag voraus; die Registereintragung entfaltet darüber hinaus Drittwirkung.
- Notarpflicht: Für die Übereignung von Immobilien ist ein notarieller Akt erforderlich (atto pubblico oder beglaubigte Privaturkunde).
- Notarrolle: Der notaio ist neutraler Amtsträger und nicht Interessenvertreter einer Partei.
- Register: Kein einheitliches Grundbuch wie in Deutschland – die Eintragung im Katasteramt erfolgt durch den Notar nach Beurkundung.
- Vorverträge: Verbindliches Kaufangebot (proposta) und Vorvertrag (preliminare di vendita) sind gebräuchlich und begründen bei Annahme umfassende vertragliche Verpflichtungen.
- Sprache: Notarielle Beurkundung grundsätzlich in italienischer Sprache; zweisprachige Urkunden sind möglich. Beim Notartermin muss eine italienisch sprechende Person anwesend sein – wir begleiten oder vertreten unsere Mandanten daher beim Notar.
- Steuersystem: Beim Erwerb und der Veräußerung von Immobilien greifen eigene italienische Abgaben (etwa Registersteuer, IMU, IVA, Plusvalenza); die konkrete steuerliche Behandlung im Einzelfall klärt der Notar.
Vor Unterzeichnung eines Immobilienvertrags in Italien oder Leistung einer Anzahlung sollten Sie Vertrag, Eigentumsverhältnisse und katasterrechtliche Dokumente durch einen Rechtsanwalt überprüfen lassen – der Notar ist neutraler Amtsträger und vertritt nicht Ihre Interessen als Partei.
Vom Vorvertrag bis zur Eigentümerumschreibung: Wie der Immobilienerwerb in Italien abläuft
Der Erwerb einer Immobilie in Italien verläuft üblicherweise in mehreren Schritten: dem verbindlichen Kaufangebot (proposta di acquisto), bzw. dem Vorvertrag (preliminare di vendita) und anschließend dem notariellen Kaufvertrag (rogito). Mit Abschluss eines Vorvertrags oder der Annahme des Verkäufers Ihres verbindlichen Kaufangebots besteht bereits die Verpflichtung zum Kauf. Durch die proposta di acquisto gibt der Käufer eine verbindliche Erklärung ab, unter festgelegten Bedingungen erwerben zu wollen. Nimmt der Verkäufer dieses Angebot an, entsteht ein verbindlicher Verpflichtungsvertrag, der beide Seiten an die vereinbarten Konditionen bindet und auf den Abschluss des notariellen Kaufvertrags gerichtet ist; der eigentliche Eigentumserwerb erfolgt jedoch erst mit dem notariellen Vertragsabschluss. Der preliminare di vendita stellt ebenfalls einen schuldrechtlichen Vertrag dar, durch den beide Parteien zur späteren notariellen Beurkundung verpflichtet werden. Zur Absicherung wird häufig eine Anzahlung (caparra confirmatoria) fällig: Tritt der Käufer grundlos zurück, verfällt die geleistete Anzahlung; zieht sich der Verkäufer grundlos zurück, muss er das Doppelte zurückerstatten. Dies ist alles Vereinbarungssache, daher Augen auf bereits beim Vorvertrag oder dem verbindlichen Kaufangebot.
Der Eigentumsübergang erfolgt durch den rogito notarile. Der Notar verliest den Vertrag, überprüft Eigentumstitel und im Register ersichtliche Belastungen, zieht die anfallenden Steuern ein und veranlasst die Registrierung in den öffentlichen Registern. Der notarielle Kaufvertrag bewirkt den Eigentumsübergang; mit der anschließenden Registrierung in den öffentlichen Registern genießt der Käufer auch gegenüber Dritten den Schutz als eingetragener Eigentümer. Der gesamte Erwerbsvorgang einschließlich Maklereinschaltung, Finanzierungsgestaltung und Objektübergabe wird auf der Seite zum Immobilienkauf in Italien ausführlich behandelt.
Lassen Sie Kaufangebot und preliminare immer anwaltlich prüfen, bevor Sie eine caparra entrichten oder eine Frist zur notariellen Beurkundung akzeptieren. Bitte bedenken Sie, dass der Makler sein Geld für den Vertragsabschluss verdient. Eine rechtliche Beratung kann und wird er Ihnen nicht geben können. Sollte es später Probleme geben, haftet der Makler dafür auch nicht.
Verkauf einer Immobilie in Italien: Verpflichtungen deutscher Eigentümer
Wer eine Immobilie in Italien veräußert, unterliegt hinsichtlich der Immobilie dem italienischen Sachenrecht und den einschlägigen italienischen Steuervorschriften; daneben können zusätzlich deutsche Steuerpflichten bestehen. Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer ein rechtmäßiges Eigentum zu verschaffen und über Belastungen sowie baurechtliche Besonderheiten vollständig aufzuklären. Schon die Unterzeichnung eines preliminare ohne vollständige Bauunterlagen kann nachträglich zu Schadensersatzansprüchen oder zum Vertragsrücktritt führen.
Zu den wesentlichen Verpflichtungen zählen die Bereitstellung des Energieausweises (Attestato di Prestazione Energetica, APE), der Nachweis der baulichen Übereinstimmung (conformità urbanistica und catastale) sowie die Offenlegung sämtlicher bekannter Lasten. Weichen tatsächlicher Gebäudezustand und Katasterunterlagen voneinander ab, sollte dies entweder vor dem rogito angeglichen oder vertraglich klar geregelt werden – einschließlich der Frage, wer eine etwaige spätere Nachregularisierung trägt und welche Kosten hieraus entstehen können. In gravierenden Fällen kann der Notar die Beurkundung verweigern. Darüber hinaus können steuerliche Konsequenzen entstehen: Erfolgt die Veräußerung innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb, wird grundsätzlich Plusvalenza auf den Veräußerungsgewinn erhoben, es sei denn, die Immobilie wurde durchgängig als Hauptwohnsitz genutzt (Art. 67 TUIR). Die konkrete steuerliche Behandlung im Einzelfall klärt der Notar; eine eigenständige steuerliche Beratung erbringen wir nicht.
Für deutsche Eigentümer ergeben sich zusätzliche praktische Herausforderungen: italienische Steuernummer (codice fiscale), Übersetzungserfordernisse, Vertretung beim Notartermin sowie der Zahlungsverkehr zwischen italienischem und deutschem Bankkonto. Die rechtlichen und organisatorischen Abläufe beim Verkauf werden auf der Seite zum Immobilienverkauf in Italien ausführlich behandelt.
Lassen Sie Verkaufsvertrag und Konformitätsnachweise vor Unterzeichnung anwaltlich überprüfen, um Rückforderungsansprüche und spätere Streitigkeiten zu minimieren.
Steuern und Abgaben im italienischen Immobilienrecht: IMU, Registersteuer, Plusvalenza
Steuerliche Verpflichtungen begleiten den Eigentümer einer italienischen Immobilie während des gesamten Besitzzyklus: von der Anschaffung über die Nutzungsphase bis zur Veräußerung oder testamentarischen Weitergabe. Eine fundierte Kostenplanung erfordert, dass sämtliche Faktoren rechtzeitig ermittelt werden – keinesfalls erst bei der notariellen Beurkundung.
Bei der Anschaffung wird entweder Registersteuer (Imposta di Registro) oder Mehrwertsteuer (IVA) fällig, abhängig davon, ob der Kauf von einer Privatperson oder von einem Bauunternehmen erfolgt. Bei Erwerb von privat beträgt die Registersteuer üblicherweise 9 % des Katasterwerts; bei Hauptwohnsitzen (prima casa) kommt ein ermäßigter Satz von gewöhnlich 2 % zur Anwendung, vorausgesetzt die rigorosen Bedingungen werden erfüllt. Zusätzlich entstehen fixe Hypothekar- und Katastersteuern. Bei Erwerb vom Bauunternehmen wird hingegen IVA erhoben, üblicherweise mit 10 %, bei Luxusobjekten mit 22 %.
Während der Besitzphase ist vor allem die IMU (Imposta Municipale Unica) von Bedeutung. Diese wird jährlich von der Gemeinde auf Zweitwohnsitze und Luxusobjekte erhoben. Hinzu treten die TARI als Abfallgebühr sowie häufig Kosten für Verwaltung und Eigentümergemeinschaft (condominio). Bei der Veräußerung ist neben der Plusvalenza ebenfalls die Mehrwertsteuerpflicht zu untersuchen. Eine detaillierte Erläuterung der einzelnen Abgaben, Berechnungsgrundlagen und Befreiungen findet sich auf der Seite zu Steuern und Kosten beim Immobilienerwerb in Italien.
Lassen Sie die steuerlichen Verpflichtungen von Ihrem Steuerberater berechnen, bevor Sie ein Kaufangebot unterbreiten oder eine verbindliche Verkaufserklärung abgeben.
Juristische Fallstricke beim Erwerb von Immobilien in Italien: Baurechtswidrigkeiten, Belastungen, Sprachbarrieren
Immobilien in Italien wurden vielfach über mehrere Generationen vererbt, baulich verändert und dabei nicht durchgängig ordnungsgemäß erfasst. Hieraus resultieren charakteristische Gefahren, die von deutschen Erwerbern häufig verkannt werden. Werden diese nicht bereits vor Abschluss des Vertrages behandelt, drohen finanzielle Verluste bis zur vollständigen Rückabwicklung des Geschäfts.
Weit verbreitet sind die sogenannten abusi edilizi: bauliche Veränderungen, die ohne die notwendige Erlaubnis oder entgegen dieser vorgenommen wurden. Diese können die Beurkundung durch den Notar verhindern, eine nachträgliche Regularisierung notwendig machen oder schlimmstenfalls in einer Abbruchverfügung enden. Gleichermaßen kritisch zeigt sich eine mangelnde Übereinstimmung zwischen dem tatsächlichen Zustand der Immobilie und den Katasterangaben. Außerdem existieren häufig dingliche Belastungen wie Grundpfandrechte (ipoteche), Zwangsvollstreckungen oder registrierte Vorkaufsberechtigungen, die der Notar zwar untersucht, deren finanzielle Konsequenzen jedoch bereits vor Abschluss des preliminare geklärt sein sollten.
Typische Risiken im Überblick:
- Abusi edilizi: Ohne Genehmigung oder unter Missachtung behördlicher Auflagen durchgeführte Bauarbeiten, welche die Beurkundung und die Nutzbarkeit der Immobilie in Frage stellen.
- Konformitätsmängel: Diskrepanzen zwischen dem realen baulichen Zustand und den Katasteraufzeichnungen sollten vor der notariellen Beurkundung behoben oder zumindest rechtlich klar geregelt werden.
- Belastungen: Grundpfandrechte, Pfändungsmaßnahmen oder Dienstbarkeiten sind geeignet, den Wert der Liegenschaft deutlich zu verringern.
- Sprachrisiko: Die notariellen Urkunden werden in italienischer Sprache verfasst; fehlen ausreichende Sprachkenntnisse, sind Fehlinterpretationen mit erheblichen Rechtsfolgen möglich.
- Erbenstellung: Bei Immobilien aus Erbschaft muss die Berechtigung der Veräußerer in Italien eindeutig belegt werden, andernfalls kann der Eigentumstitel angefochten werden.
Nach italienischem Recht gilt unter bestimmten Umständen eine Haftung des Käufers für Schulden des Verkäufers. Die Staatskasse kann vom Erwerber eines Grundstücks innerhalb von zwei Jahren ab dem Kauf die Begleichung von Steuerschulden verlangen, die mit dem Grundstück in Zusammenhang stehen. Zwar haftet der Verkäufer dafür, dass die Immobilie frei von Rechtsmängels und Belastungen ist. Im Zweifel sollte der Käufer sich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegen lassen. Dies gilt insbesondere, wenn:
- Der Verkäufer als Unternehmer oder Selbstständiger tätig war
- Der Verkäufer bekannte finanzielle Schwierigkeiten hatte
- Der Kaufpreis im Vergleich zum Marktwert auffällig erscheint
- Das Objekt gewerblich genutzt wurde (höheres Risiko für unentrichtete USt. etc.)
Der italienische Notar prüft zwar die eingetragenen Rechte, steht aber nicht für die Korrektheit der nicht eingetragenen oder noch nicht verwirklichten Forderungen Dritter oder persistierender Steuerpflichten ein.
Ist eine Vertretung beim italienischen Notartermin möglich?
Ja. Eine Vertretung beim Notar ist sogar dringend angeraten. Zum einen sind ausreichende italienische Sprachkenntnisse erforderlich, ohne die der Notar nicht beurkundet. Als Käufer sollen Sie geschützt sein und wollen genau wissen, was Sie unterschreiben und für Ihr Geld bekommen. Im Notarzimmer kommt es immer wieder zu Rückfragen bzw. rechtlichen Problemen, die im Zweifel von Rechtsanwalt Brudermann direkt vor Ort gelöst werden können. Daher beinhaltet meine anwaltliche Leistung die Begleitung oder die Vertretung beim Notartermin in Italien.
Eine rechtsanwaltliche Beratung empfiehlt sich, sobald ein verbindliches Kaufangebot, ein preliminare oder eine Anzahlung anstehen, ebenso bei einem geplanten Verkauf oder einem Erbfall mit italienischem Vermögen. Auch bei Anhaltspunkten für Schwarzbauten, fehlender Konformität oder unklarer Lastenfreiheit ist eine anwaltliche Überprüfung geboten. Rechtzeitige Beratung vermeidet nachträgliche zum Teil schwerwiegende Probleme, die sich nach Vertragsabschluss nur noch schwer beheben lassen.
Vererbung und Weitergabe italienischer Liegenschaften nach italienischem Immobilienrecht
Der Erbfall einer italienischen Immobilie gestaltet sich für deutsche Erben üblicherweise erheblich anspruchsvoller als ein entsprechender Vorgang in Deutschland. Seit Inkrafttreten der Europäischen Erbrechtsverordnung (Verordnung Nr. 650/2012) finden grundsätzlich die Rechtsvorschriften des Staates Anwendung, in dem der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt innehatte. Die formale Abwicklung der Liegenschaft selbst richtet sich hingegen ungeachtet dessen nach italienischem Recht.
Notwendig sind insbesondere die Beschaffung einer italienischen Steuernummer für sämtliche Erben, die Einreichung der dichiarazione di successione bei der Agenzia delle Entrate, die Entrichtung der italienischen Erbschaftsteuer sowie die Aktualisierung der Eintragungen im Catasto (voltura catastale). Sind mehrere Erben vorhanden, entsteht zunächst eine comunione ereditaria, innerhalb derer jeder Miterbe ausschließlich über seinen ideellen Anteil verfügen darf. Die nachträgliche Auflösung dieser Erbengemeinschaft erfordert entweder eine einvernehmliche Regelung oder ein gerichtliches Teilungsverfahren.
Regelmäßig ergeben sich überdies Fragen zur Gültigkeit deutscher letztwilliger Verfügungen in Italien, zu Pflichtteilsansprüchen gemäß italienischem Recht (legittimari) sowie zur Anerkennung deutscher Erbscheine oder Europäischer Nachlasszeugnisse. Auch eine spätere Veräußerung der ererbten Liegenschaft ist erst nach vollständiger Eintragung der Erben zulässig und kann steuerliche Konsequenzen nach sich ziehen, insbesondere hinsichtlich der Plusvalenza.
Lassen Sie die erbrechtlichen Verhältnisse einschließlich Steuern, Pflichtteilsrechten und Eintragungen anwaltlich klären, bevor Sie eine italienische Erbschaft annehmen oder über eine ererbte Immobilie verfügen.
Kanzlei Alexis Brudermann: Unterstützung im italienischen Immobilienrecht
Die Anwaltskanzlei Alexis Brudermann mit Standort in Speyer unterstützt seit 1999 deutsche und italienische Auftraggeber im deutsch-italienischen Rechtsverkehr. Rechtsanwalt Alexis Brudermann bearbeitet seine Mandate auf Deutsch und Italienisch. Im Bereich des italienischen Immobilienrechts betreuen wir Erwerber, Veräußerer und Erben in sämtlichen Stadien – von der Überprüfung des Kaufangebots bis zur Registrierung des Eigentümerwechsels.
Unsere Unterstützung umfasst insbesondere:
- Vertragsüberprüfung: Untersuchung von Kaufangebot, preliminare und rogito hinsichtlich rechtlicher und steuerlicher Risiken.
- Eigentums- und Lastenüberprüfung: Bewertung von Catasto-Auszug, Eigentumstitel und bestehenden Belastungen.
- Notarvertretung: Koordinierung einer Vertretung vor dem italienischen Notar mittels Vollmacht.
- Steuerliche Unterstützung: Koordination mit italienischen Steuerberatern (commercialisti) bezüglich IMU, Registersteuer und Plusvalenza.
- Nachlass und Eigentumsübertragung: Beratung zur Übertragung italienischer Liegenschaften im Todesfall unter Einbeziehung der EuErbVO.
- Sprachliche Unterstützung: Beratung und Schriftverkehr in deutscher und italienischer Sprache.
Mit mehr als 25 Jahren Erfahrung im deutsch-italienischen Rechtsverkehr und regelmäßigen Aufenthalten in Italien betreuen wir auch anspruchsvolle Sachverhalte, bei denen italienische und deutsche Stellen, Gerichte und Behörden koordiniert werden müssen.
Kontaktieren Sie uns, bevor Sie ein italienisches Immobilienangebot unterzeichnen, eine Anzahlung entrichten oder eine Erbschaft antreten, damit die rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen vor Vertragsabschluss geklärt werden.
FAQ- Häufige Fragen und Antworten
Nach italienischem Recht gilt das Konsensprinzip: Der Eigentumsübergang erfolgt grundsätzlich bereits durch den wirksamen Kaufvertrag selbst, während die Registereintragung lediglich die Rechtswirkung gegenüber Dritten herbeiführt. Ein einheitliches Grundbuch existiert nicht; stattdessen werden der Catasto und die Conservatoria parallel von der Agenzia delle Entrate verwaltet. Vorverträge wie der preliminare sind im italienischen Rechtsverkehr üblich und erzeugen bereits erhebliche rechtliche Bindungen. Zusätzlich bestehen spezifische Steuerarten wie die IMU, die Registersteuer und die Plusvalenza.
Ja. Für die Eigentumsübertragung einer italienischen Immobilie ist ein notarieller Akt erforderlich, üblicherweise in Form eines atto pubblico. Der Notar überprüft dabei den Eigentumstitel, vorhandene Belastungen sowie die katasterrechtliche Konformität, zieht die Steuern ein und veranlasst die Registrierung. Die Auswahl und Beauftragung des Notars erfolgt in der Regel durch den Käufer.
Notarverträge in Italien werden grundsätzlich in italienischer Sprache erstellt und beurkundet. Falls Sie die Sprache nicht hinreichend beherrschen, ist gesetzlich die Beiziehung eines Dolmetschers oder eine zweisprachige Vertragsfassung vorgesehen. Praktisch bewährt es sich, den Vertragstext vorab durch eine deutschsprachige Rechtsanwaltskanzlei prüfen zu lassen, sodass sämtliche wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen bereits vor dem Beurkundungstermin geklärt sind.
Die caparra confirmatoria stellt eine Anzahlung dar, die zur Absicherung des preliminare dient. Tritt der Käufer ohne triftigen Grund vom Vorvertrag zurück, geht die Anzahlung zugunsten des Verkäufers verloren. Tritt der Verkäufer zurück, ist er verpflichtet, den doppelten Betrag an den Käufer zu zahlen. Die Höhe der caparra beträgt in der Praxis häufig 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises und sollte vor der Zahlung anwaltlich geprüft werden.
Beim Kauf von Privatpersonen wird im Regelfall Registersteuer auf Basis des Katasterwerts fällig, üblicherweise 9 Prozent, bei Erwerb für den Erstwohnsitz unter engen Bedingungen 2 Prozent. Ergänzend werden pauschale Hypothekar- und Katastersteuern erhoben. Bei Erwerb direkt vom Bauunternehmen wird anstelle der Registersteuer in der Regel Mehrwertsteuer (IVA) berechnet. Die konkrete steuerliche Belastung ist abhängig von der Immobilie, der Stellung des Veräußerers sowie der vorgesehenen Verwendung und sollte bereits vor Abgabe eines Kaufangebots ermittelt werden.
Die IMU (Imposta Municipale Unica) stellt die jährlich fällige kommunale Grundsteuer in Italien dar. Sie greift grundsätzlich bei Zweitwohnsitzen und Luxusobjekten; eigengenutzte Hauptwohnsitze bleiben üblicherweise steuerfrei. Als Berechnungsgrundlage dient der Katasterwert unter Anwendung gesetzlich bestimmter Multiplikatoren. Die Entrichtung erfolgt typischerweise in zwei Jahresraten an die Gemeinde, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet.
Grundsätzlich bestimmt sich die Erbfolge bei Erblassern, deren letzter gewöhnlicher Aufenthalt in einem EU-Mitgliedstaat lag, nach der Europäischen Erbrechtsverordnung (Verordnung Nr. 650/2012). Ungeachtet dessen unterliegt die Abwicklung italienischer Immobilien stets dem italienischen Recht, beispielsweise durch die dichiarazione di successione bei der Agenzia delle Entrate, die Entrichtung der italienischen Erbschaftsteuer sowie die katastermäßige Eintragung der Erben. Bei mehreren Erben entsteht eine comunione ereditaria, deren Auflösung entweder im Einvernehmen oder durch gerichtliche Teilung erfolgen kann.
Abusi edilizi bezeichnen bauliche Maßnahmen oder Gebäudeteile, die ohne die notwendige Baugenehmigung oder abweichend von dieser ausgeführt wurden. Sie können die notarielle Beurkundung blockieren, nachträgliche Sanierungsmaßnahmen erforderlich machen oder im schlimmsten Fall einen Abrissbescheid nach sich ziehen. Wirksamen Schutz bietet insbesondere eine gründliche Überprüfung der Bauakten, Genehmigungsbescheide und Konformitätsnachweise bereits vor Unterzeichnung des preliminare, optimalerweise unter Einbeziehung eines geometra sowie einer auf italienisches Immobilienrecht spezialisierten Anwaltskanzlei.
Ja. Der Notartermin in Italien kann durch einen Bevollmächtigten wahrgenommen werden, der mit einer notariellen Vollmacht (procura speciale) ausgestattet sein muss. Die Vollmacht kann in Deutschland erteilt und mit einer Apostille versehen werden. Eine Vertretung empfiehlt sich insbesondere bei weiter Entfernung oder sprachlichen Schwierigkeiten, muss jedoch inhaltlich auf den konkreten Vertragstext abgestimmt und anwaltlich begleitet sein.
Eine rechtsanwaltliche Beratung empfiehlt sich, sobald ein verbindliches Kaufangebot, ein preliminare oder eine Anzahlung anstehen, ebenso bei einem geplanten Verkauf oder einem Erbfall mit italienischem Vermögen. Auch bei Anhaltspunkten für Schwarzbauten, fehlende Konformität oder unklare Lastenfreiheit ist eine anwaltliche Überprüfung ratsam. Rechtzeitige Beratung vermeidet wirtschaftliche Schäden, die sich nach Vertragsabschluss nur noch schwer beheben lassen.